Investir dans l’immobilier locatif est une option judicieuse pour diversifier son patrimoine, générer des revenus supplémentaires et bénéficier d’un avantage fiscal sur le prix du bien. Mais se lancer dans ce type d’investissement requiert une certaine connaissance du marché immobilier. C’est pourquoi le site Bailleur Privé se positionne comme la référence en la matière, avec une équipe de conseillers indépendants prêts à vous accompagner tout au long de votre projet d’investissement immobilier !
Tout savoir sur le statut du bailleur privé
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé désigne une personne physique ou morale qui possède un bien immobilier et qui le met en location en échange d’un loyer. Le propriétaire peut donc être un propriétaire individuel, une société civile immobilière (SCI) ou un investisseur institutionnel. À la différence du bailleur public, les biens immobiliers ne sont pas encadrés par un statut professionnel. Le bailleur privé peut investir dans l’immobilier neuf ou ancien et proposer une location meublée ou nue.
Bailleur privé ou bailleur public, quelles sont les différences ?
Le bailleur privé se distingue du bailleur public par sa nature juridique et le type de biens qu’il propose à la location. Le bailleur public est généralement une entité gouvernementale, une collectivité territoriale ou un organisme de logement social (HLM) qui fournit des logements accessibles au plus grand nombre, et plus particulièrement aux ménages modestes. Les logements proposés par les bailleurs privés sont quant à eux accessibles à un public plus large, sans conditions particulières de ressources. Les loyers sont également fixés librement par le bailleur privé, tandis que les loyers des logements sociaux sont encadrés et généralement inférieurs aux logements privés.
- Tout savoir sur la différence entre un bailleur privé et un bailleur social.
Un nouveau « statut du bailleur privé » : où en est-on ?
Le gouvernement poursuit sa volonté de doter les propriétaires d’un véritable statut du bailleur privé, afin de relancer l’investissement locatif et de remplacer les anciens dispositifs de défiscalisation, désormais arrivés à terme. Après la disparition de la loi Pinel au 1ᵉʳ janvier 2025, les pouvoirs publics cherchent à reconnaître pleinement le rôle économique des bailleurs privés, qui hébergent près d’un quart de la population française.
Le 17 octobre 2025, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a confirmé le dépôt de l’amendement gouvernemental n° I-582 (Rect) au projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026), instaurant officiellement les bases de ce nouveau statut. Cet amendement a été adopté en séance publique le vendredi 14 novembre 2025, en 1ʳᵉ lecture à l’Assemblée nationale, dans le cadre de l’examen de la première partie du PLF 2026.
D’où viennent les propositions ?
Face à la chute de l’investissement locatif neuf constatée depuis la fin du dispositif Pinel, l’ancienne ministre déléguée au Logement, Valérie Létard, avait confié en février 2025 une mission parlementaire au sénateur Marc-Philippe Daubresse (Nord, LR) et au député Mickaël Cosson (Côtes-d’Armor, Les Démocrates).
Les deux élus avaient remis, le 30 juin 2025, un rapport ambitieux intitulé « Pour une relance durable de l’investissement locatif », recommandant un amortissement fiscal de 4 à 5 % par an, applicable à tous les logements, neufs comme anciens, afin de redynamiser l’offre locative et de simplifier les dispositifs existants.
Invité de l’émission À la Une des Quatre Colonnes le 16 mai 2025, Marc-Philippe Daubresse soulignait déjà « l’urgence de redonner confiance aux investisseurs », plaidant pour « un mécanisme simple, pérenne et équitable ». Ces orientations devaient servir de socle à la future réforme.
L’amendement n° I-582 (Rect) reprend cette logique d’amortissement tout en la simplifiant : il concentre l’avantage sur les locations nues de longue durée, avec un encadrement du montant déductible et une incitation renforcée aux loyers abordables.
Quelles sont les propositions faites dans le cadre du statut de bailleur privé ?
Le texte adopté à l’Assemblée nationale marque une première traduction législative du futur statut.
Proposition n°1 : création d’un amortissement pour les logements neufs
L’amendement instaure un mécanisme d’amortissement annuel dont le taux est modulé en fonction de la nature du logement et du niveau de loyer pratiqué.
Pour les logements neufs ou acquis en VEFA, il prévoit un taux de base fixé à 3,5 %, auquel peut s’ajouter une majoration lorsque le bailleur accepte des loyers encadrés : +0,5 point en cas de location intermédiaire (4 %), +1 point pour une location sociale (4,5 %) et +2 points pour une location très sociale (5,5 %).
Pour les logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 20 % du prix d’acquisition, le texte retient un taux de base de 3 %, pouvant être majoré jusqu’à 5 % lorsque le bien est loué à des loyers sociaux ou très sociaux. Dans tous les cas, la période d’amortissement débute à la mise en location du logement et le montant cumulé des amortissements ne peut excéder la base amortissable déterminée pour le bien.
Proposition n°2 : plafond de l’avantage fiscal
Le sous-amendement n° I-4000 a ramené le plafond de l’avantage. La déduction au titre de l’amortissement est limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Ce plafond vise à concentrer le bénéfice sur des biens de prix intermédiaire et à éviter les montages d’optimisation sur des patrimoines très élevés.
Les conditions du statut de bailleur privé
Le statut s’appliquerait aux logements :
- acquis neufs ou en VEFA à compter du 1ᵉʳ janvier 2026,
- construits par le bailleur, lorsque le permis est déposé à compter de cette date,
- anciens avec travaux lourds, dès lors que les travaux d’amélioration représentent au moins 20 % du prix d’acquisition ,
- ou faisant l’objet de travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf (au sens de l’article 257 du CGI).
La location doit être :
- nue,
- à usage de résidence principale,
- mise en place dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du logement,
- le bailleur doit respecter les plafonds de loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux de l’article 199 tricies du CGI.
La valeur du terrain est exclue de la base amortissable, fixée forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition net de frais.
- En savoir plus sur les conditions du statut de bailleur privé.
Vers une mise en place du statut de bailleur privé dès 2026 ?
À ce stade, le statut de bailleur privé repose principalement sur l’amendement n° I-582 (Rect), déposé le 20 octobre 2025 par le député Charles de Courson et adopté le 14 novembre 2025 à l’Assemblée nationale, ainsi que sur plusieurs sous-amendements (dont le n° I-4000) qui en resserrent les paramètres. Le dispositif doit encore être examiné par le Sénat, puis éventuellement en commission mixte paritaire, avant d’être définitivement entériné dans la loi de finances pour 2026. Les décrets d’application viendront préciser les modalités techniques (plafonds de loyers, zonage, articulation avec les règles de performance énergétique, etc.).
Le gouvernement présente ce dispositif comme un signal de confiance adressé au marché immobilier, dans un contexte de crise aiguë du logement neuf.
Le sénateur Marc-Philippe Daubresse alerte néanmoins sur l’urgence de relancer l’investissement locatif privé. Selon lui, sans action rapide, le parc immobilier locatif risque de se dégrader davantage, avec pour conséquence directe une augmentation du nombre de ménages sans solution de logement ou vivant dans des conditions précaires.
Quels sont les avantages d’acheter en tant que bailleur privé ?
1- Réduire son imposition (déduction d’impôt)
Le nouveau statut de bailleur privé permettra aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt avec plusieurs paliers de taux de défiscalisation mis en place selon le régime du bailleur.
2- Préparer sa retraite
Investir dans l’immobilier locatif en tant que bailleur privé peut être une excellente idée pour préparer sa retraite. Les revenus locatifs réguliers permettent à l’investisseur de se constituer un capital qui lui assurera un complément de revenu une fois qu’il cessera son activité professionnelle. La revente du bien avec une plus-value peut également être bénéfique pour préparer sa retraite.
3- Agrandir son patrimoine
En tant que bailleur privé, vous avez la possibilité d’agrandir votre patrimoine en acquérant des biens immobiliers supplémentaires. Cela peut contribuer à la constitution d’un portefeuille immobilier diversifié et potentiellement rentable à long terme, permettant ainsi de protéger votre famille.
4- Complément de revenu récurrent
Le statut de bailleur privé offre la flexibilité de proposer un logement en location sans conditions particulières de ressources ni de loyer pour les futurs locataires. Cette approche augmente les chances de louer le bien et permet d’éviter les périodes de vacance locative. Les loyers réguliers perçus dans le cadre de cet investissement locatif offrent ainsi au bailleur privé un complément de revenu récurrent, assurant une plus grande sécurité financière et une meilleure qualité de vie.
5- Faire une plus-value à la revente
En cas de revente, vous avez la possibilité de réaliser une plus-value intéressante si le bien est vendu à un prix supérieur à son prix d’acquisition. Cette valorisation peut être renforcée par des améliorations apportées au bien ou par une évolution favorable du marché immobilier, vous permettant ainsi de maximiser votre retour sur investissement.
- En savoir plus sur les avantages du statut de bailleur privé.
Les étapes pour investir en tant que bailleur privé
Investir en tant que bailleur privé requiert une certaine stratégie et une bonne connaissance du marché immobilier. Pour réussir son investissement, il est essentiel de trouver le bon secteur attractif pour y proposer son bien locatif. Plusieurs critères, tels que la proximité des transports, des commerces, des écoles ou encore la présence d’un bassin d’emploi dynamique, peuvent influencer la demande locative. Chercher un bien de qualité et durable, bien isolé et respectueux des normes environnementales en vigueur comme la RE 2020, est également primordial pour assurer une meilleure rentabilité sur le long terme. En effet, l’interdiction des passoires thermiques à la location depuis 2025 est un élément indispensable à prendre en compte lors de l’achat d’un logement.
Les contraintes liées au futur statut de bailleur privé
Pour bénéficier du statut de bailleur privé, les investisseurs doivent se conformer à des exigences strictes, notamment celles imposées par la charte du logement. Cela inclut, lorsque nécessaire, des travaux de rénovation énergétique visant à améliorer la performance des biens. Face à l’objectif gouvernemental de réduire les « passoires thermiques » dans le parc locatif, ce dispositif incite les bailleurs à accélérer la mise aux normes environnementales des logements. En contrepartie de l’abattement fiscal offert, les propriétaires devront également respecter des obligations sociales, telles que le plafonnement des loyers, et garantir la conformité énergétique via le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Les villes pour investir dans l’immobilier neuf pour louer
Investir dans l’immobilier neuf pour louer nécessite une réflexion approfondie sur les zones géographiques à privilégier afin d’optimiser la rentabilité de son investissement. Il est généralement conseillé de se tourner vers des zones à forte demande locative, comme les grandes métropoles, les villes universitaires ou les zones touristiques. Parmi les meilleures villes pour investir dans le locatif, on retrouve souvent des métropoles telles que Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse ou encore Nantes.
Focus sur Toulouse
Toulouse offre de nombreuses opportunités aux investisseurs souhaitant se lancer dans l’immobilier locatif en tant que bailleurs privés. La ville dispose de nombreux quartiers attractifs tels que Montaudran, Ponts-Jumeaux, Compans-Caffarelli, Lardenne, Croix Daurade et Borderouge, qui attirent chaque année un nombre croissant d’investisseurs immobiliers.
Malgré les défis liés à la hausse des taux, le marché immobilier locatif reste attrayant à Toulouse, notamment grâce à la progression constante des loyers. Selon Meilleurs Agents, le loyer mensuel moyen à Toulouse s’élève à 15 €/m² pour un appartement et 12,7 €/m² pour une maison en novembre 2025. Du côté des achats, d’après le promoteur immobilier Sporting Promotion, les prix de l’immobilier se situent en moyenne entre 2500 et 3000 €/m² pour les quartiers tels que Soupetard ou Les Izards et 5 316€ le mètre carré pour un appartement du côté des Carmes.
Focus sur Bordeaux
Bordeaux présente de belles opportunités pour les investisseurs cherchant à devenir bailleurs privés. Avec une forte demande locative et une croissance démographique soutenue, l’investissement locatif dans cette ville est particulièrement attrayant et de nombreux quartiers en développement comme Bordeaux Euratlantique ou La Bastide attirent de nombreux locataires. La rentabilité locative moyenne à Bordeaux, s’élève entre 4 à 5 % et les loyers mensuels moyens sont de 17 €/m² pour un appartement et 15,4€/m² pour une maison. Ces données témoignent du potentiel de rendement offert par le marché immobilier bordelais. Grâce à sa position géographique stratégique et son rayonnement universitaire, la commune attire de nombreux étudiants, jeunes actifs et familles, générant une demande locative constante. Cela garantit aux bailleurs privés un bassin de locataires potentiels et une occupation régulière de leurs biens immobiliers.
Les autres dispositifs de défiscalisation
Il existe plusieurs autres dispositifs de défiscalisation immobilière pour vous aider à réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier locatif. Jusqu’à la fin de l’année 2024, les investisseurs dans le neuf pouvaient encore bénéficier de la loi Pinel et de sa version renforcée, la loi Pinel Plus. Ces dispositifs ne sont maintenant plus accessibles en 2025, marquant la fin d’un cycle d’incitation fiscale emblématique. Le futur statut de bailleur privé apparaît comme une alternative sérieuse pour relancer l’investissement locatif dans le neuf, en offrant un amortissement fiscal attractif et un cadre pérenne. Les investisseurs souhaitant investir dans l’ancien ou effectuer des travaux de rénovation dans le logement peuvent profiter du dispositif Denormandie et de la loi Malraux. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste pertinent pour les investisseurs préférant la location meublée. Grâce à un régime fiscal avantageux (notamment le micro-BIC ou le réel simplifié), le LMNP s’adapte particulièrement bien aux logements de petite surface ou aux biens situés dans les zones tendues.
Qui sommes-nous ?
Bailleur Privé est un site dédié aux propriétaires qui souhaitent mettre en location un logement privé de manière classique. Notre équipe de conseillers indépendants est dotée d’une solide expérience du secteur de l’immobilier, permettant de vous informer et de vous accompagner sur les dernières normes d’investissement et les meilleures pratiques pour réussir votre projet.
Page mise à jour le 17/11/2025